民主党の圧勝、政権交代が実現することになった
衆議院議員選挙から1週間。
生活はどう変わるのでしょうね。

期待が大きすぎると、失望もその分大きくなるとは言え、
できる限り、弱者である一般の生活重視で
優先順位を整理し、地道に進めて欲しいものです。

さて、民主党のマニフェストにおける
住まいに関する政策の内容を一部抜粋します。

44．環境に優しく、質の高い住宅の普及を促進する

【政策目的】

住宅政策を転換して、多様化する国民の価値観にあった住宅の普及を促進する。

【具体策】

・リフォームを最重点に位置づけ、バリアフリー改修、耐震補強改修、太陽光パネルや断熱材設置などの省エネルギー改修工事を支援する。

・建築基準法などの関係法令の抜本的見直し、住宅建設に係る資格・許認可の整理・簡素化等、必要な予算を地方自治体に一括交付する。

・正しく鑑定できる人（ホームインスペクター）の育成、施工現場記録の取引時の添付を推進する。

これはまさに

中古戸建て、中古マンションを活用し、
多様化する価値観に対応した内容のリフォームとし、
しかも事前に正しく物件を調査する、

「フロムスケルトン」が
業界に先駆けて数年前から理念として始めていることです。

中古住宅の取得＋多様化に対応したリフォーム
金融面（中古住宅の担保評価の基準を変えることが必要！）や
地域の補助金制度などで、具体的な後押しを
期待しています。

それによって積極的に中古の住まいを取得し、
表面的な模様替えだけでなく、
それぞれの住まい手の生活に適する住宅に変える　
というスタイルが普及していくのでしょう。

2009年前期、首都圏における中古マンション、中古戸建ての成約件数は、
不況から回復とまではいかない中でも、前年よりアップでした。
中古のストックを生かすことが理解され、広まっている　とも言えます。

情報は財団法人東日本不動産流通機構がまとめた資料（2009年7月23日発行）に
よります。

新築物件が少ないからでもありますね。

そして、新規で市場に出た中古住宅の数は、
大幅に減少しているため、とても品薄の状況です。

戸建ても同じ傾向です。
ご自身の希望にそのまま100％合うという物件は、基本的にないと思います。

ただし、それこそ中古を自分の好きなようにオリジナルに変えることができる、
スケルトンリフォーム、リノベーションの出番なのでしょう。

中古物件のリフォームでは、既存の状態よりも基本的な生活に大切な
空気環境をよりよくできる機会でもあります。

「高気密高断熱」がうたわれる反面で、一般的な築浅の分譲マンション物件では
空気の流れを考慮した間取り設定や仕様ではないため、
北側の外壁側や水廻り部分では、より結露そしてその湿気を栄養にして、
カビが発生しやすくなっています。
機械による24時間換気も効果が薄い箇所ができて、
空気の入れ替えが少ない＝水蒸気が逃がせないことが要因です。
カビが発生してから、除湿機を設置されている方もあるでしょう。
ホルムアルデヒドのような化学物質による
シックハウス問題もありますが、
カビの胞子が要因の健康被害にも注意が必要です。

これから物件を探したり、
これからリフォームの計画という方も、
当然『風通りの良い』物件を希望されます。
そして『カビが発生しにくい』＝『お掃除が楽』『健康によい』
物件浴室の仕様や壁材などを望む声があがります。

新築の場合、コンクリート内の水分発生が最初の1～3年は著しいので、
コンクリート表面に結露が発生しやすく、5年くらいは覚悟しないと、
とは言われます。
しかし、対策をきちんと施していればかなり防げることは間違いないです。
コスト面や建物構造的に間取りも設計されまするので
仕方がないかもしれませんが、
購入してから予想以上に驚き、困っている方も多いことでしょう。

中古マンションや中古戸建ての場合、
既存状態でどこが結露しやすいか、風通りが悪いか、
など判断でき、リフォーム時にきちんと計画することで、
より快適に改造することができます。

方法は、大きく分けて３つ。
１．風通りの良い間取りにし、機械換気も再プランニング。
２．機能性のある壁材を採用。
３．外壁側の壁・窓サッシュ部の改善。

具体的な方法は、物件により異なり、予算とのバランスもあります。
年を経た中古物件は、実態と解決策を講じることができるメリットがあります。

せっかくリフォームして新しい住まいにするのであれば、
ぜひ空気環境ももっときれいになるようにしたいですよね！

スケルトンリフォームの内装イメージのため、
フロムスケルトンで購入物件が決まった参加者の方と
ショールーム見学にご案内しました。

当社近くの建材系A社と　
住宅設備機器の各社が集う新宿のB社とC社ショールームを廻りました。

まだ具体的なプランニングの手前ですが、
カタログや写真だけではなかなか分からないものを
実際に見てもらい、「こんな建材や設備があるんだ」という
情報を得てもらうだけでも、住まいに対しての具体的イメージ造り
の参考となります。

私も時々訪問することで勉強になり刺激を受けます。
プランナーではないですが、「住まい」や「デザイン」に関わるものとしては、
トレンドの情報は入れておかないと。

お施主様にとってもデザイナーとの打合せにおいて
建材や商品に対する知識があることは、話がしやすくなるものです。

例えば、壁に貼る壁紙（クロス）は分かっても、
『塗装』とか『漆喰』、『珪藻土』を実際自宅で採用している方は
以外と希少で、目や肌に触れる機会は少ないでしょうし、
仕上げの風合いや色など、写真だけではなかなか伝わりませんね。

また石やタイルの張ってあるスペースに、
家具やキッチンがあるという全体があって、
はじめて具体的な感じになるでしょう。

お風呂やキッチンも図面や模型だけではサイズ感がつかめないのが普通です。
そう考えると戸建てのモデルハウスやマンションのモデルルームというのは、
経費はすごいかかっているけれども合理的なサービスです。
コーポラティブハウスや中古スケルトンリフォームは、
その部分は他のスペースをお借りして、
イメージを膨らませてもらうように進めるわけですが。
そして、各ショールームとも1年に1・2度は最新製品と入れ替え、
場合によっては、内装もガラリと変え、
来訪者を飽きさせない工夫をするわけですね。

で、今回お連れした方にとって一番気に入ったものは、
ショールーム側が売りモノとしていない
”ソファ”だったようです。
担当者に「どこで造ったのか？」という情報確認中です。

蒸し暑い中でしたが、床下にもぐりました。
もちろん専門の協力業者の方が、です。

エー・ディーアンドシーさんは、
「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合」という長～い名称、
略して　木耐協(Mokutaikyo）の組合員です。
よって、木造建物の耐震補強のための診断と補強工事にも対応できます。

↑　和室の畳下に開口部を設け、潜り込んだところです。
柱脚部分の含水率を計測しています。
湿気が多いと、白蟻やカビの原因、つまり腐食による劣化の要因となります。
汚れと怪我等予防のため、作業着に防塵マスク、手袋、頭も保護帽といった、
完全防備となって、床下の世界へGo！
文字通り　”地道”に　『ほふく前進』　です。

↑　左に靴の裏側が見えますか？奥に進む姿！
各所の基礎と土台、柱等の状況をチェックしてきます。
全員がこんな格好していたら怖い集団ですが、基本は目視による判断なので、
他のスタッフは普通の格好で、ノートとペンとカメラ、メジャー等を持ち、
既存の図面に描かれた位置にある、柱と壁と筋交が実際どうなのかを確認して
耐震基準に照らして構造的な強度、バランスを計算し、判断します。

天井裏、小屋裏も覗いて、梁と柱と筋交などの仕様や
繋結金物の種類・状態などもチェック。

中古の木造在来工法による戸建ての場合、
2000年の建築基準法改正以前の設計・築のものは、
おおよそ9割以上が現行の基準を満たさない、
つまり何らかの補強をしないと、阪神淡路大震災クラスの揺れがあれば
倒壊の「可能性」があるという診断結果になるそうです。

また中古住宅を購入し、リフォームして住むという場合、
築20年以上の木造住宅は、いくら立派なリフォームをして、
高い住宅ローンを組んでも住宅ローン控除の対象にならないことになっています。
買ったあとに耐震補強をしてもです。

ところが、それを事前の相談をいただければ、
減税のメリットも受けられる方法があります。

今回は1988年築と決して古くはない、状態の良い物件ながら、
制度上ギリギリ適用外となった建物でした。
この耐震診断の結果により、耐震補強工事を実施し、
「耐震基準」をクリアしたという「適合証明書」を得ることで、
大きな控除（減税）枠を利用できるのです。

これから中古戸建て住宅を買って、リフォームしたい方、
買う前、探す前に、ぜひご相談ください！

本当に暑い中、お疲れ様でした。
売主様もご協力をいただきまして、ありがとうございました。

日本海側、九州や中国地方悪天候続きのようです。
大雨で大きな被害もあるほど。お気の毒です。
昨日親類に電話で話をしたところ、梅雨明けもしてないようです。

しかし、東京は暑い日が続きます。

さて、築浅でたまたま同年に建てられた
2件のマンションを同日続けて見のご案内をしました。
同じ年数（しかも築6年程度）ながら、状態の差に
お客様といっしょに感心しました。

もともとが仕様に多少の違いはありますが、
同エリア、ともに角部屋、広さやバルコニー向きなどの条件は似ていて、
現在の売出の価格帯も同じです。
1件目は、次の住まいが決まり、引越し作業途中といった感じで、
まだ荷物が半分ほど残っている状況。
2件目は、まだお住まい中です。
1件目のお宅は引越し作業による乱れはあり、
これからクリーニングをかけるのでしょうけど、
それを差し引いたとしても、
住まい手で家はこんなに差が出るものだ、とあらためて思いました。
湿気や単に汚れだけではない要因があるようです。

新築またはリフォームで最初は綺麗でも・・・
何でも利用する側の意識（また性格）次第ですね。
マンションや戸建ても管理・メンテナンス次第です。

コーポラティブハウスや　中古購入スケルトンリフォームされた方の
お住まいは、造るときに時間を要した分、
自分の住まいに対する愛着が深いのでしょう、
数年経ても　整頓されて、綺麗に保たれているお宅がほとんどであるようです。

スケルトン状態にするから現況のままで構わないという方にとっても、
第1印象は重要ですし、
古いけどいいな、と思える状態であることが
売却に出す場合には、大切ですね。
お金を余分にかけてリフォームしておくことは不要
かもしれないです。
80㎡前後の全面的な業者のクリーニングでも、高くて10万程度。

と、売却に携わる不動産屋さんは売主様に
できれば責任としてアドバイスして欲しいものです。

それにしても、現地に鍵が、元の業者の連絡不届きで用意されておらず、
連絡が取れた持ち主のもとへと、長い坂道を往復ランしたため、
汗ダクダク、シャツもハンカチもかなり重くなりました。
お待たせするお客様には申し訳ないので急ぎましたが、
脱水症になるかと。。。
帰宅後ウエイトは2ｋｇ以上絞れてました。