＜荻窪リノベーション完成オープンハウス！＞

フロム・スケルトンによる
中古マンション　リノベーションの完成オープンハウスを
オーナー様のご好意により開催いたします。
築30年超の中古マンション　
が中身を一度全部まっさらにな状態にして、
他には決してない、完全オリジナルのプランで
素敵に生まれ変わりました。
中古購入＋リノベーションについては、雑誌などのメディアで
取り上げられることが多くなりましたが、
実際に見学ができることは少ないかと存じます。

ぜひこの機会にご覧ください。

＜オープンハウスの概要＞
日時：2010年3月27日（土）　13時半～15時半。
所在：杉並区上荻4丁目
物件：3階部分、専有面積約95㎡
交通：中央線・丸の内線「荻窪」駅北口よりバス利用6分、最寄バス停徒歩1分。
　　　　または「西荻窪」駅より徒歩14分、「荻窪」駅から徒歩約20分。
詳細はご参加申込状況により、お申込いただいた方にお知らせします。
　　　　
申込締切：2010年　3月26日（金）18時まで

売却物件ではありません。
フロムスケルトンに参加され、
ご購入の中古マンションをリノベーションし、
これからお住まいになる直前の状態です。
参加お申込は事前予約制で受付いたします。

メールでのお申込は、
こちらまで

下記お電話でも受付いたします。
03－5775－7341

お問合せは担当：㈱タウン・クリエイション吉田まで

フロムスケルトンでのリノベーション工事の現場が完工し、
オーナー様立会いのもと、竣工検査を行いました。
設計および現場担当のスタッフが一つ一つご説明し、
気になる点や手直し箇所などをリストに挙げ、
全体の確認をいただき、お引渡しとなりました。

奥様が笑顔で、とても嬉しく感じました。
本当におめでとうございます！

オーナー夫妻とデザイナーとが積み重ねた打合せによって、
このお宅の見せ場は本当に

多々あるので、お二人がセレクトされた家具が入ったところを
きちんと撮影させていただき、ご感想とともにあらためてご紹介いたします。

設計＆現場担当Nさん、長期の計画でしたね、たいへんお疲れ様でした。

本格的な春はもうすぐです。桜に間に合ってよかった！

2009年の住宅ローン新規貸出額は、耐震偽装問題と建築基準法改正の影響が
あった2007年よりも低い水準だったと発表がありました。
所得の減少、新築住宅の供給減が要因でしょう。
また金融機関側も過剰な住宅ローン融資競争によるツケが・・・
今度は審査基準を厳しく慎重にと方針転換したことも
大きく影響しているようです。
しかし、こんな時期だからこそ高い家賃払いをでなく、
持ち家を希望する方も多いのは事実で、
中古住宅は品薄です。

一般に良い条件
とされる物件は市場に出たとたんに売れてしまいます。
希望を明確にして待機しているお客様がたくさんいるからです。

南向き
□LDK
駅徒歩△分内
○○○○万以下

という感じなので、売る側も多くの方向けに
標準的なつまらない改修工事をして
「リノベーション済みマンション」
と売り出して稼ごうとしています。

新築分譲のときと手法が同じじゃないですか？？

ほどほどな条件で、中身をオリジナルに変えたい方向けに
素材のままの物件が出てきて欲しい、
という願いが日々強まります。。。

そして、金融政策もそんな素の物件購入に
優遇措置をくれないでしょうか？

わずかな額の　住宅版エコポイントより、効果が高いことを
考えてもらいたい～。

買い手の意識変化が大きな波とならないといけないですね。

この2月の日経ビジネスで、連続して
リノベーションによる住まいづくり
の特集が組まれています。

中古物件をリーズナブルに購入し、
賢く理想の住まいという手法が多くのメディアでも
採り上げられ、注目度が上がっています。
単なるブームではなく、
みなが賢く実現できる体制に向かっているのでは
ないでしょうか。

新築戸数が減っていることは、
関わる産業全体からすると
喜ばしいことではないでしょう。

ただ今までの日本の建築・不動産業界が
異常な過剰供給を進めてしまったわけで
ようやく新築絶対主義から脱け出し、
欧米の水準に近づこうとしているのかなと
いえる程度です。

そもそも石文化である欧米の住宅は、
「躯体＝スケルトン」と「インフィル＝内装」に
分けて考えられており、特にコンクリートのマンションの場合、
躯体は200年、300年と利用されるべきもので
内装を刷新して住みつぐもの。

ちょっと脱線しますが、スペインのFCバルセロナ
（興味のない方に解説させていただくとサッカーの世界一のクラブチーム）
の若手選手（日本の中学～高校生年代）が共同生活をする寮は、
1702年建築の農家を改修してこの30年間利用してたものです。

イギリス・アメリカでも100年超は珍しくありません。
イタリアなど世界史の教科書でも前半から中盤に出てくるような
びっくりするほど古い時代の建物に品良く暮らしていることも
あります。
逆にこれら文化的な歴史の長い国の都心部では「新築」の余地がなく、
歴史のある街並みに溶け込むリノベーションしか
許されないと言えます。

木造文化、地震大国、多湿の日本なので事情が異なるという意見は
ごもっとも。ただ可能性のある中古を単に築年と既存の姿形で
判断してしまい、活かさないのは　MOTTAINAI。

賢く費用の配分をして、
味わいがあり、愛着が持てる、自分の理想の住まいに
中古を買ってリノベーションしましょう。

確定申告の時期ですね。
住宅ローン減税の控除枠の拡大が大きなニュースとなった
こともあり、取得時の住宅ローン控除が適用されるのかという
ご質問が多くなっています。
中古住宅でも同じく取得時に組んだ住宅ローン、
快適に住むための改修工事のためのローンに対して、
基本的に控除は適用されます。
詳しくは、国税庁ホームページの説明No.1214で。

以前、中古戸建てについてはここでも書きましたが、
木造で築20年超となっても、
「耐震診断」および「耐震補強工事」を購入引渡し前に実行し、
「耐震基準適合証明書」発行を受ければローン減税適用となります。

SRC・RCといった中古マンションは、築25年以内は、
基本的に住宅ローン減税が適用されます。
しかし築25年超の物件は、
「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書」を
添付することが必要です。
登録免許税の軽減も同じく築25年内とされています。

1981年6月以降の新耐震基準で設計されているはずの建物に
ついても同様のようなのです。
これらの書類の取得は単独ではちょっと難しい話です。
耐震基準適合証明は耐震診断を建物全体（管理組合主動）で受け、
建物全体で発行してもらわないといけないため、
個別の買主売主が管理組合に働きかけて実行するのには
費用・日程的にもメリットがありません。
住宅性能評価書も評価制度自体が
まだ新しいものですし、
証明発行機関に全体を診断してもらう手間がかかります。
そして建物全体の規模が大きいとその分診断費用もかかります。
せめて、1981年以降の新耐震基準で設計されたことを
建築確認申請の写し等で適用！と修正してくれると良いのに・・・

築25年以内となると、今年2010年に取得を考えている方は、
住宅ローン減税の適用を必須とするならば、
自動的に1985年築以降に限定されてしまいます。
（既に1985年3月以降に竣工でないと）

ただ前向きに考えると、1982年以降に竣工した新耐震基準マンションが
控除の見込み額以上に、ぐっと売値が下がっていることもあるので、
逆にスケルトンリフォーム向けには狙い目だと思います。

先日の国土交通省が発表した統計によると2009年の新設住宅着工戸数は、
全国で78万8410戸となりました。
これは対前年比27.9%減で、分譲住宅（建売戸建て、分譲マンション）に限ると
16万8837戸、同43.7%減です。
不動産業界および建設業界の低迷、
そして家計では所得減や雇用不安が直結したことによるでしょう。
国土交通省の発表資料はこちら

ただ、分譲タイプ住宅の大きな減少は、
それだけが理由ではないはずです。

家を持ちたい世帯が、お仕着せの分譲型でない住まい
を求めていることも大きいと思います。
建売は確かに安く、取得しやすい価格かもしれません。
しかし、せっかく大きな金額をかけるのに
個性のない空間でよい？
ならば、賃貸のほうがよいんじゃない？
という層が増えているのは間違いないです。

戸建て用土地の取得はなかなか難しい都市部では
コーポラティブハウス、
そして既存（中古）住宅のリノベーション、
スケルトンリフォームが
今後ますます求められると思います。

内見させてもらったマンションで本日時点売出中のおすすめ物件が２つあります。
まさにスケルトンリフォーム、リノベーション向けです。
しかもかなりの一等地の60平米超で4000万円を切っている、上階の住戸です。
まず南青山、最寄は表参道駅。
大きめの通りに面していない、割と静かな南向きバルコニー。
隣地もお寺さん関係の敷地でご覧のようにひらけてます。
日当たり・眺望とも良し！
外観もかわいさがありました。

そして、次に南麻布のマンションでこちらも真南向きです。
広尾駅、白金高輪駅両方とも徒歩圏内。
新しくなった仏国大使館や有栖川公園にも近いです。
ただしこちらは、窓を開けたら車の音は・・・
二重サッシですので、閉めている限り大丈夫ですけど。

どちらも築年はそれなりに古いですが、
管理メンテナンス状況は問題なく、綺麗に保っていると見受けられます。
資産価値は高いでしょうね。
スケルトンリフォームで内部を好きに変えて住みたい方、ぜひ！

マンションリノベーションのスケルトン現場での墨出し作業でした。

「墨出し」とは、簡単に言いいますと、
設計図面に則して、現場の床・壁・天井に１：１サイズの
寸法を描き写す作業です。
墨（墨汁）で寸法を出し、プラン通りに納まるか検討、調整しながら
進めます。

これが無いとか、ミスがあると、たいへんなズレも生じてしまいますので
レーザー機器で縦横、水平、垂直の基準点を計測し、
壁や設備機器の位置、材料ごとの厚みなどを
計算し確認しつつ慎重に行います。
全体を描くと、スケールに現実感が出てきます。

中古の建物の場合、既存の床や壁にゆがみがあることも多く、
そして買いたいした後のホコリがすごいので、
墨出しが新築と比べて、ずっとたいへんですね。

そして本日は、別現場での打合せでした。
こちらもスケルトン状態にして、
詳細打合せに入っております。

タイルやケイソウ土、フローリングのサンプルも用いて
イメージの提案です。

2件とも新居で春を迎えます。

つい先日、内見ご案内をした人気の中目黒駅近くの
マンションですが、個人的にもとっても気になりました。

築30年超で、レトロな雰囲気を期待して建物に入ったところ
玄関ドアの色から、ただモノでない雰囲気がありました。
どんな経緯によりピンク？

キッチンはダイニングカウンターを造作していて
かわいい3連のペンダントもつけています。

他もありきたりではなく・・・

リビングの壁は鮮やかなオレンジ色の塗装
そして大きな鏡貼りにミラーボール、
ピンクのトイレの壁、
フランスの賃貸アパートで好きに装飾したような
雰囲気です。
60平米弱で、このエリアには希少な3000万円台なかば。
二人暮らしに、またはお子様一人追加には
十分なプランができる物件でした。
さらにリノベーションなら好きに快適にチェンジできるでしょうね。

去る1月18日に概要が発表されました。
今国会では予算成立が一番重要なはずですが、
そのH21年度の第2次補正予算よりも優先されてしまうホットな？
議題が豊富な状況で、時間はかかりそうですね。
あくまでも正式な成立は、今国会後によります。
ただし、今年平成22年中にリフォーム工事を計画の方にとっては、
少しでも補助金対象が増え朗報といえるものでしょう。

国土交通省発表の住宅版エコポイント制度の概要はこちら

リフォームで具体的には、断熱性向上（遮音性も向上）効果のある
・インナーサッシの取付、
・複層ガラスへの交換、
・室内の段差解消（バリアフリー化）

あたりになるでしょう。
改修工事1箇所当たりのポイント（1ポイント＝１円）は、
正直それほど大きくはない額なのですが、
施主にとっても　リフォーム業界に有効的だと思います。
申請手続き、審査手続きが面倒でないことを期待します。

インナーサッシは私も自宅で取付ていますが、本当に効果がありますよ。
（残念ながら過去の施工ではエコポイントの対象にはなりません）