中古住宅の購入＋リノベーション・スケルトンリフォームに
関するローンの相談も対応いたします。

今春以降、住宅に関する各銀行の融資基準が厳しくなっています。
米サブプライムローンが現不況の要因の一つと言われ、
日本でも不動産建設関連の大型倒産が続いたことで
貸す側が慎重になるのはもっともです。

昨年まで大丈夫だったような案件が、
急な方向転換により、審査に通らない、
という混乱があり大変です。

中古住宅の購入＋リノベーションの場合も、
中古物件額は借りられても　
リフォーム費用については別途自己資金、
もしくは金利が倍以上となるリフォームローンで
組まないと足りない　という事態になります。

それでもリフォーム費用や諸費用の多くを
住宅ローンといっしょの金利で見てくれる
都銀、地銀さんもあります。
リフォーム費の全額でないにしても、不足分がまかなえる
可能性が高くなるのです。

「提携している」からでなく、
それぞれのお客様にとってベストの選択となる
サポートをいたします。

例えば大手不動産仲介業者のSさんで、
提携している大手都銀などに物件額100％までならOK、
だけどリフォーム分は別口ですよ、
と言われた方でも、
別のところに相談を持ちかけ、
物件額の120％～150％までOK
となるのです。

もちろん審査は、
ご本人の勤務や年収、物件の担保評価、などによる
判断なので、必ずではないですが、
「中古を買って、好きに住む」という選択を
諦めずに、まずはご相談ください。

昨日は、スケルトン・リフォーム事例の見学会でした。

天候に恵まれ、今年はもう梅雨明けではないでしょうか？

ルーフバルコニーでは風が気持ち良かったです。
隅田川花火大会見学にはホントに特等席といってよいですね。

また1階のバイクガレージは、独立した
まさに「俺」の空間って感じですし、
上の奥様のサロン（タイ式ヨガレッスン、フィジカルケア施術）は
とても落ち着くスペースで居心地が

見学会に備えてというわけではなく、
今回のオーナー＝N様邸は、気持ちよく整理されて
生活されているのがうかがえました。
ご自身の要望にみあう物件を時間をかけて探し、
設計デザイナーとコーディネーターを打合せを重ねて、
動線や収納、色や形などを細かく計画した結果の
「自分らしい住まい」にしたわけですから、
思い入れ、愛着が、違うものなのでしょう。
元々物件が持っているポテンシャルを活かし
施主の要望をしっかりと表現できた成功例と思います。

担当の設計もコーディネーターにとっても、
本当に大切にお使いになっているのを
見ることができると、とても嬉しいものですね。

中古物件の改修工事によって変貌しているスゴさは、
実際には、工事前の状況を知らないと
やはり、なかなかイメージが湧かないと思います。

そういった意味では
『劇的！ビフォア・アフター』は一般視聴者に
リフォームの可能性を伝える番組としては、
この業界にとってよい企画であると思います。
工事費の表記では・・・逆効果の面もありますが。

数少ないながらご参加いただいた方には、

「空間を無駄なく、計画されている。」
「実際のデザインを見ることができて参考になった。」

といった感想をいただきました。
ありがとうございました。

また次のイベントには今回参加できなかった方も
ぜひおいでください。

※N様、ご協力いただきまして、誠にありがとうございました！
花火大会には、たくさんお邪魔することと存じますが、
宜しくお願いいたします！

先日、告知いたしました通り、
7月12日（日）の午後、見学会を開催します。
フロムスケルトンに、物件探しから参加され、
鉄骨造戸建て住宅のスケルトン・リフォームをしました。
オーナー様のご好意により、
お住まいのところですが、ご協力いただきます。
マンションのスケルトンリフォーム・リノベーションを
お考えの方にとっても、参考となるアイディアが
見られることでしょう。
この見学会の概要、申込方法について詳しくは、
こちら

定員あり先着順予約制となりますので、お申込はお早めにどうぞ。
当日は撮影と飲食を厳禁（夏なので一応水のみOK）といたしますので、ご了承ください。
浅草駅にて待ち合わせになります。

雨天決行ですが、なにとぞ降りませんよう。。。

スケルトンリフォーム済みのマンションの件で、
駒沢大学前駅から駒沢公園を通って、汗カキカキ行ってきました。

コーチの知り合いがいる地元サッカークラブが試合をやってました。
雨が降ると泥んこだった第二競技場グランドが全面人工芝に（しかもやりやすそう）！
いまどきの子は恵まれてますね。こんな環境があれば、そりゃ上手くなるさ。
ハングリーさはどうか？？

そんなことより、きちんと計画された大きな公園はいいですねぇ。
休日に運動したくなります。

そんな駒沢公園も庭的に利用ができそうな、
即入居可能なスケルトンリフォーム（リノベーション）済みである
深沢4丁目の売マンション物件がこのたび価格改定しました。
詳しくは、こちら物件情報へ

オープンルームを開催予定です。
7月18日(土）　11:00～16:00

白基調の建具、無垢のチェリー床材、ライトグリーンのモザイクタイルなど
デザインのまとまった、かわいい空間です。

設備も新規で、エアコン付き、洗濯機付きで、一人暮らしがすぐ始められる状況です。
同じマンション内の同じサイズの部屋にはカップルでご入居の方もいるようです。
上記日程以外も対応いたしますので、まずはお問合せください。

来週の7月12日（日）の午後、フロムスケルトンの施工事例である
戸建てスケルトン・リフォームのお宅見学会を開催いたします。
詳しくは、FSメルマガ会員の方、弊社コーポラティブ情報「こーぽらいと」会員
の方への個別ご案内にて、ホームページでも追って案内いたします。

今春竣工の居住中個人宅となりますので、完全予約制（先着定員あり）となります。
オーナーご夫妻の希望が詰まった、フロムスケルトンの成功事例です。
この機会にぜひご覧ください！

「中古を買ってリフォームして住もう！」　と思ってから、
いったいどのくらいの期間を要するの？という質問がしばしばあります。
「参加から完成・ご入居まで」にも目安としてスケジュールの表記がありますが、
これは最短といえるパターンです。
結論としては、半年～1年強の幅があります。

特に、中古物件の決定　までに要する期間には差が大きいです。
良いと思える物件との出会いは縁・タイミングと言われますが、
やはり　「いついつまでに決める」　という期間の限定がないと
踏ん切りはつきにくいものです。
人の結婚に類似してるのではないでしょうか？

また、そのままの形状で中古マンション、中古住宅に住むのと異なり、
リノベーション、スケルトンリフォームでは
大きく「好きに変える」ことを前提ですので、
現況ではスケルトン（躯体状態）ではないですから、
プラン上どんな風に変えられるかが想像しにくく、
即断がより難しいでしょう。
ただそこは、数々こなしてきたプロがサポートし、イメージの共有が
図れるようにいたします。

　←スケルトン

実際には、フロムスケルトンに参加されている方は、
物件探しに　2ヶ月程度から半年以上かかる場合まで様々。

物件が決まれば、プランニングと工事見積の調整となり、
迷ったり悩んだりもありますが、その過程も楽しいものですよ。

スケルトンリフォーム（リノベーション）のためのマンション物件調査でした。
マンションの竣工図（設計図書）のコピーは取らせてもらいましたが、
やはり現地で実測が基本になります。
図面との誤差がありますし、表現されていない部分も
チェックが必要です。

天井裏を覗き、「きれいなコンクリートだ～このまま塗装してもいいね～」とか「天井は木で組んでるな～」とか「バス乾（浴室乾燥機）かけたら○○○なんじゃない？」とか、「トイレ床の段差が大きいけど、どの位置で竪管とつながってるのかな」等々、ただサイズを測るだけではなく、リフォームのしやすさや既存設備の機能面の検討もします。

中古戸建ても中古マンションも完全な図面を保管している物件は、
本当に少ないですし、計画段階と現場とでは差があります。
まずは買うことをほぼ決めてから、どう変えるかプランを
検討することもできますし、
慎重にこのような事前調査をすることで、
ご要望されるスケルトンリフォーム（リノベーション）
が可能か、プロの目で確認し、アドバイスしています。
買ってからのトラブルがないように最善を尽くしています。

　見～つけた！　男二人で何をしてるのでしょう。

バルコニーに誰かの忘れもの・・・掃除道具に雑巾と思ったら、パ○ツ。物件としてマイナスのイメージにならなければ幸いです・・・

a’DandC　の菊地さん、大里さん、忙しいところありがとうござました！

内装の希望として、シックハウス対策をポイントにあげる方も多いです。
確かにビニルクロスや新建材と言われる合板フローリングは、
揮発性接着材が多く利用されていますし、
シックハウスを誘発する可能性が高いので別なものにするべきだと思います。
では、と安易に珪藻土や漆喰を選択するのも、問題です。
しかも「自分でも簡単に施工できる」ような珪藻土や漆喰材は、
作業しやすい合成樹脂がたくさん混合されています。
純粋な珪藻土、漆喰、その他本物の自然素材の割合が多いかどうか、
きちんと表記されていない製品もあります。
それらは怪しいと思ってください。
本物は、やはり職人さんでないと扱いは難しいでしょうね。

もちろん壁材に関しては、それっぽい質感や風合いを楽しみ、
機能的な効果はそこそこあればいいや、ということでなら、
DIY用製品でも大丈夫です。
また塗装材でも良い製品がありますし、シックハウス対策の
機能性のある製品は各社が開発してたくさん出ています。
ぜひプロにご相談ください。

ツツジが満開です。
街中でもよく見かける、ピンク色の小ぶりな花のは
「霧島ツツジ」？　ツツジは種類が300以上もあるそうで。

　ほったらかしでも力強く咲いてますが、
もう少し手入れしたほうがよろしいかと・・・

さて物件探しとご案内ですが
具体的にどんな風かといいますと、
基本的には一般の不動産業者さんと同じく
ご希望条件に近いものをピックアップし、
まずは間取り図でご紹介します。
その中から具体的に内覧の手配をし同行。
空室・居住中の物件とも現況をご覧いただくこと
に変わりはないです・・・が、
フロムスケルトン担当は、↓↓↓こんなところを見てます。

構造壁や梁の位置、ダクト配管がどう通っているか、ダクトやエアコンの穴はどこかなど、
当該物件がスケルトン状態になったらどうなるのかな、
間取り変更はし易いのかな、と
「リフォーム」「リノベーション」の　プランや工事的な事を想定できる材料について
裏側を覗き込むことで見つけてます。
物件が気に入った場合、『物件調査』によって、設計施工のパートナーである
エー・ディーアンドシーさんが、もう一度詳しく見ますが、
何ができて何ができなそうかの判断は、スピードも重要。
もちろん、建物全体のメンテナンス、管理状況、周辺環境も
気にしますが、一般の方も外観や共用部の雰囲気により
ご自身でそれらはおおよそ判断されています。

スーツ姿の不動産屋さんがしない事、もできるのが特徴かと思ってます。

家の中に芝生欲しくないですか？
一部カーペット代わりに人工芝。

最新の人工芝で遊んだことあります？
ホームセンターで手に入ってベランダなんかに敷くような安っぽいのでなく、
天然芝に近い、ふかふか感がある競技用のです。
比較的新しく敷いたサッカー場（私立大学・高校なども！）
で経験ある方も多いかと思いますが、
日々人工芝の質も進歩しています。
昔のは、固いアスファルトの上に薄いのが乗っている状態で、
転ぶと痛いし、摩擦で擦りむき血だらけ。
まだ一部のテニスコートなどでは見かけますね。
あれは足腰にも悪いですよ。
最新人工芝は、野球で神宮球場にも採用されたばかり。
幼稚園園庭での採用も増えていて、
そこで毎日遊べる園児はうらやましい！

ごろごろしても、裸足でも気持ち良く、転んでもクッション性抜群。
思い切りできるから、ゴールキーパーも上手くなる。
本物ならではの感触や臭いなど、天然芝にはかなわないですが、
一度敷けばメンテナンスは俄然人口モノの方が楽です。
目黒区では3小学校、4中学校で既に人工芝グランドにしており、
徐々にではあるけど今後全て人工芝とするそう。
区内で4年前最初に採用された八雲小学校のグランドには立ちましたが、
今のはゴムチップ（摩擦を軽減）が改良されもっと良くなってます。

なぜに人工芝はもっと普及しないか？
天然芝は、養生期間が1年のうち2～3ヶ月は必要、
維持費が高く、虫もつく。
結局は状態が悪くなってしまい、
元の土に戻す所も多く見ます。

住宅のフェイク緑化でも設計の提案して採用する方が増えて欲しいです。
景観と遮熱には効果があります。
競技用ほどの高機能でなく、メンテナンス重視の
コストを抑えた製品で。
どうです？　お宅の床とか壁にも。