一般に良い条件
とされる物件は市場に出たとたんに売れてしまいます。
希望を明確にして待機しているお客様がたくさんいるからです。

南向き
□LDK
駅徒歩△分内
○○○○万以下

という感じなので、売る側も多くの方向けに
標準的なつまらない改修工事をして
「リノベーション済みマンション」
と売り出して稼ごうとしています。

新築分譲のときと手法が同じじゃないですか？？

ほどほどな条件で、中身をオリジナルに変えたい方向けに
素材のままの物件が出てきて欲しい、
という願いが日々強まります。。。

そして、金融政策もそんな素の物件購入に
優遇措置をくれないでしょうか？

わずかな額の　住宅版エコポイントより、効果が高いことを
考えてもらいたい～。

買い手の意識変化が大きな波とならないといけないですね。

日本でいうマンションは、flat、condominium、賃貸だとapartment-house 、
というべきところ。英語圏では、mansion　というとお金持ちの大きな邸宅、豪邸の
ことで、RC共同住宅のこととは理解されないようだ。

1950年代ころの戦後復興期に建てられた木造二階建の貸し家で、
各戸流し台、便所が付いた共同住宅。
なぜ「文化」なのかははっきり分からないが、
当時下町の長屋では、便所も流し台も外の路地に共同で設置が一般的で、
戸別であるのは進んでいるということで、文化住宅の名がつけられという説。
総戸数4～6戸程度。
似たような形式で近年建てられた貸し家は、ハイツ、と呼ばれている。

一生懸命追いかけたお客様が他社で契約してしまうこと。結構痛い。
ただし、他社で物件紹介を受けて不動産仲介となる場合でも、
リノベーション・リフォームのご相談、サポート業務は対応いたします。

「抵当権」とは、不動産の所有者が住宅ローンなどの債務を支払うことができなくなった場合、債権者が他の債権者に優先して弁済を受けられるように、不動産に対して設定される権利のこと。
銀行などの金融機関またはその保証会社が抵当権者となることが多い。
また、第一位抵当権、第二位～と複数の権利者の設定され、登記されることがある。
「根抵当権」とは、不特定の債権を極度額の範囲内で担保するために設定された抵当権のことで、事業資金の融資などの際に設定される。

ビル・マンションなどのRC、SRC、S造の建物やモダン洋風住宅に多くみかける
水平に近い（勾配100分の1～200分の1）屋根、屋上のこと。
「陸」とは　平ら　である意味。逆に平らでないことを「不陸（ふりく）」という。
マンションなど建物の管理・メンテナンス状況を確認する上で、
この屋上の
排水口と管の定期清掃
屋上防水補修工事
をきちんとしているかも大切なチェックポイントである。

中古物件をリーズナブルに購入し、
賢く理想の住まいという手法が多くのメディアでも
採り上げられ、注目度が上がっています。
単なるブームではなく、
みなが賢く実現できる体制に向かっているのでは
ないでしょうか。

新築戸数が減っていることは、
関わる産業全体からすると
喜ばしいことではないでしょう。

ただ今までの日本の建築・不動産業界が
異常な過剰供給を進めてしまったわけで
ようやく新築絶対主義から脱け出し、
欧米の水準に近づこうとしているのかなと
いえる程度です。

そもそも石文化である欧米の住宅は、
「躯体＝スケルトン」と「インフィル＝内装」に
分けて考えられており、特にコンクリートのマンションの場合、
躯体は200年、300年と利用されるべきもので
内装を刷新して住みつぐもの。

ちょっと脱線しますが、スペインのFCバルセロナ
（興味のない方に解説させていただくとサッカーの世界一のクラブチーム）
の若手選手（日本の中学～高校生年代）が共同生活をする寮は、
1702年建築の農家を改修してこの30年間利用してたものです。

イギリス・アメリカでも100年超は珍しくありません。
イタリアなど世界史の教科書でも前半から中盤に出てくるような
びっくりするほど古い時代の建物に品良く暮らしていることも
あります。
逆にこれら文化的な歴史の長い国の都心部では「新築」の余地がなく、
歴史のある街並みに溶け込むリノベーションしか
許されないと言えます。

木造文化、地震大国、多湿の日本なので事情が異なるという意見は
ごもっとも。ただ可能性のある中古を単に築年と既存の姿形で
判断してしまい、活かさないのは　MOTTAINAI。

賢く費用の配分をして、
味わいがあり、愛着が持てる、自分の理想の住まいに
中古を買ってリノベーションしましょう。

以前、中古戸建てについてはここでも書きましたが、
木造で築20年超となっても、
「耐震診断」および「耐震補強工事」を購入引渡し前に実行し、
「耐震基準適合証明書」発行を受ければローン減税適用となります。

SRC・RCといった中古マンションは、築25年以内は、
基本的に住宅ローン減税が適用されます。
しかし築25年超の物件は、
「耐震基準適合証明書」または「住宅性能評価書」を
添付することが必要です。
登録免許税の軽減も同じく築25年内とされています。

1981年6月以降の新耐震基準で設計されているはずの建物に
ついても同様のようなのです。
これらの書類の取得は単独ではちょっと難しい話です。
耐震基準適合証明は耐震診断を建物全体（管理組合主動）で受け、
建物全体で発行してもらわないといけないため、
個別の買主売主が管理組合に働きかけて実行するのには
費用・日程的にもメリットがありません。
住宅性能評価書も評価制度自体が
まだ新しいものですし、
証明発行機関に全体を診断してもらう手間がかかります。
そして建物全体の規模が大きいとその分診断費用もかかります。
せめて、1981年以降の新耐震基準で設計されたことを
建築確認申請の写し等で適用！と修正してくれると良いのに・・・

築25年以内となると、今年2010年に取得を考えている方は、
住宅ローン減税の適用を必須とするならば、
自動的に1985年築以降に限定されてしまいます。
（既に1985年3月以降に竣工でないと）

ただ前向きに考えると、1982年以降に竣工した新耐震基準マンションが
控除の見込み額以上に、ぐっと売値が下がっていることもあるので、
逆にスケルトンリフォーム向けには狙い目だと思います。

ただ、分譲タイプ住宅の大きな減少は、
それだけが理由ではないはずです。

家を持ちたい世帯が、お仕着せの分譲型でない住まい
を求めていることも大きいと思います。
建売は確かに安く、取得しやすい価格かもしれません。
しかし、せっかく大きな金額をかけるのに
個性のない空間でよい？
ならば、賃貸のほうがよいんじゃない？
という層が増えているのは間違いないです。

戸建て用土地の取得はなかなか難しい都市部では
コーポラティブハウス、
そして既存（中古）住宅のリノベーション、
スケルトンリフォームが
今後ますます求められると思います。

そして、次に南麻布のマンションでこちらも真南向きです。
広尾駅、白金高輪駅両方とも徒歩圏内。
新しくなった仏国大使館や有栖川公園にも近いです。
ただしこちらは、窓を開けたら車の音は・・・
二重サッシですので、閉めている限り大丈夫ですけど。

どちらも築年はそれなりに古いですが、
管理メンテナンス状況は問題なく、綺麗に保っていると見受けられます。
資産価値は高いでしょうね。
スケルトンリフォームで内部を好きに変えて住みたい方、ぜひ！